En tant que propriétaire, il est important d’être conscient des implications fiscales de la location saisonnière de votre propriété. En France, les règles entourant l’imposition des locations saisonnières peuvent être complexes et varient en fonction de la municipalité dans laquelle la propriété est située. Cependant, il existe quelques principes généraux que tous les propriétaires devraient connaître.
Comment la loi définit-elle la location saisonnière ?
Selon le droit fiscal français, une location saisonnière est définie comme un bien meublé qui est loué pour des périodes de moins de trois mois. Le propriétaire du bien doit déclarer les revenus de la location à l’administration fiscale française et payer des impôts sur ces revenus.
La location saisonnière est définie par l’article D.324-1 du Code de Tourisme comme les logements « offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, semaine ou au mois et qui n’y élit pas domicile ».
Quelle régime d’imposition pour une location saisonnière ?
En ce qui concerne les impôts, il existe deux options principales pour les locations saisonnières en France :
- le régime micro-BIC
- le régime réel
Le régime forfaitaire (ou micro-BIC)
Le régime micro-BIC est le plus simple des deux, et il est généralement recommandé aux personnes qui n’ont pas beaucoup d’expérience en matière de biens locatifs. En effet, sous ce régime, vous ne pouvez pas déduire vos charges des revenus de votre location saisonnière, ce qui vous permet d’éviter de devoir ensuite justifier vos dépenses, car vous ne serez pas tenu de tenir des registres détaillés de vos dépenses et de probablement devoir faire appel à un comptable.
À la place, vous bénéficierez d’un abattement de 50% sur les revenus perçus par votre location saisonnière. Pour bénéficier du régime micro-BIC, les propriétaires doivent répondre à certains critères. Leur bien locatif doit être situé en France, et ils doivent avoir des revenus annuels inférieurs à 72 600 €.
La spécificité des locations saisonnières classées
Tout comme pour les locations classiques, les locations saisonnières classées — qui peuvent inclure les gîtes ruraux, les meublés de tourisme ainsi que les chambres d’hôtes — peuvent bénéficier du régime micro-BIC de manière encore plus avantageuse.
Ces biens classés voient en effet leur limite de revenus annuels augmentée à 176 200€. De plus, ils bénéficient d’un abattement considérable de 71% sur ces revenus.
Pour les propriétaires remplissant les conditions du régime micro-BIC, les revenus de la location saisonnière doivent être déclarés en téléchargeant le formulaire 2042 C PRO (Cerfa n°11222*20). Le montant de l’impôt dépendra également de vos autres sources.
Le régime réel
Le régime réel, quant à lui, est plus complexe, mais il peut aussi se traduire par une facture fiscale moins élevée si vos dépenses dépassent 50% (71% pour une location saisonnière classée) des revenus perçus par votre location saisonnière.
Ce régime exige que vous gardiez une trace de toutes vos dépenses liées à la propriété, et vous ne pourrez déduire qu’une partie de ces dépenses de votre revenu imposable. Par conséquent, le régime réel convient généralement mieux aux personnes qui ont une grande expérience des biens locatifs et qui sont à l’aise pour tenir des registres détaillés. L’aide d’un comptable sera probablement requise dans ce cas de figure, afin qu’il puisse vous éclairer sur les différentes dépenses que vous pouvez déduire, ou pas.
Un autre bénéfice de ce régime et la possibilité d’utiliser les amortissements ? Ceux-ci vous permettent d’inclure la dévalorisation de votre location saisonnière au fil du temps dans vos charges déductibles, afin de diminuer la base imposable. À noter que les amortissements ne peuvent créer de déficit, ou même l’augmenter. Ils ne peuvent être pris en compte que dans le but de diminuer le bénéfice, ou le ramener à 0.
Les autres charges déductibles incluent notamment :
- Les intérêts et frais de dossier d’un prêt hypothécaire
- Les primes d’assurances
- Toutes dépenses liées à la location saisonnière
- Les charges de copropriété
- La taxe foncière et la taxe d’habitation
- Le paiement d’une agence de gestion locative
- Les coûts marketing liés à votre activité
- ….
Un comptable pourra vous éclairer sur l’ensemble des charges déductibles.
La gestion du déficit dans le cas d’un régime réel
En France, la gestion du déficit dans le cas d’un régime réel pour un saisonnier en France diffère entre loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP).
Pour le LMNP, le déficit généré peut-être reporté pendant maximum 10 ans sur les BIC non professionnels de location meublée. Est considéré LNMP tout loueur dont les recettes locatives du foyer fiscal sont inférieures à 23 000€ et n’excèdent pas les revenus du foyer fiscal des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non-commerciaux.
Dans le cas contraire, vous êtes considérés comme LMP, et pouvez imputer votre déficit à votre revenu global sans limitation de montant, et jusque pendant 6 ans.
Êtes-vous exonéré d’impôt sur votre location saisonnière ?
Il est possible que vous soyez exonéré d’impôt sur votre revenu de location saisonnière dans le cas où vous remplissez les conditions suivantes :
- Vos revenus sont inférieurs à 760€ par an
- Vous louez une partie de votre résidence principale en tant que location saisonnière (Une chambre d’hôte par exemple)
Règles de TVA pour les locations saisonnières
Les locations meublées saisonnières ne sont généralement pas soumises à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) en France.
Toutefois, vous pouvez être tenu de facturer la TVA si vous proposez au moins trois des services suivants :
- La réception des clients
- Une offre de petit-déjeuner
- La fourniture de linge de maison
- Le nettoyage régulier du logement
Si vous devez facturer la TVA sur vos locations saisonnières, vous devrez vous enregistrer pour obtenir un numéro de TVA auprès des autorités françaises et remplir des déclarations de TVA trimestrielles. En outre, vous devrez inclure une déclaration informant les clients que la TVA est incluse dans le prix de la location.
Taxe de séjour
La taxe de séjour est une taxe facturée aux touristes séjournant dans des hébergements meublés payants en France. Cette taxe est utilisée pour financer des projets liés au tourisme et se situe généralement entre deux et quatre euros par personne et par nuit. Le montant exact dépend de la municipalité et du classement par étoiles de l’hébergement. Pour en apprendre plus sur cette taxe, découvrez notre article dédié au fonctionnement de la taxe de séjour.
Quand est-il des revenus perçus par une location à l’étranger ?
Comme vous pouvez le découvrir dans notre article sur comment déclarer une résidence secondaire à l’étranger, la France a mis en place des conventions fiscales avec de nombreux pays à travers le monde afin de vous éviter une double imposition sur vos revenus perçus à l’étranger. Dans ce cas, la convention fiscale vous indiquera le pays dans lequel vous devez payer les impôts sur les revenus perçus par votre location située à l’étranger.
En cas d’absence de convention, les revenus seront à la fois imposés dans le pays où les revenus sont générés, et en France, où vous pourrez toutefois déduire les impôts déjà payés à l’étranger de votre déclaration.
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