Investissement locatif : comment tirer parti de la baisse du marché immobilier ?

La crise sanitaire et économique a eu un impact sur le marché immobilier français, qui connaît depuis quelques mois une baisse des prix et des volumes de transactions, notamment dans les grandes villes. Cette situation peut être une opportunité pour les investisseurs locatifs, qui peuvent profiter de la décote de certains biens, des aides fiscales et des taux d’intérêt encore bas pour se lancer dans la pierre. Mais comment tirer parti de la baisse du marché immobilier pour réaliser un bon investissement locatif en 2023 ? Quels sont les biens à privilégier, les zones à cibler, les aides à solliciter ? Nous vous donnons quelques conseils pour réussir votre projet immobilier

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif durant la crise immobilière ?

La baisse du marché immobilier qui touche la France depuis quelques mois peut être une aubaine pour les investisseurs locatifs, car elle leur offre des opportunités à saisir. Voici les principaux avantages d’investir dans l’immobilier locatif en 2023 :

• Les prix des biens immobiliers sont plus accessibles : les spécialistes anticipent une chute des prix entre 5 et 10 % en moyenne pour 2023. C’est l’occasion de réaliser de bonnes affaires, notamment dans certaines grandes villes comme Paris, Bordeaux ou Lyon, qui offrent toujours un fort potentiel de valorisation à long terme. Il faut toutefois être vigilant aux conditions d’emprunt, qui peuvent se durcir avec la hausse des taux d’intérêt.
• Les taux d’intérêt restent bas pour l’emprunt immobilier : malgré la remontée des taux d’intérêt, ils restent historiquement bas, autour de 2 % en moyenne pour un prêt à 20 ans. C’est l’occasion de financer son projet immobilier à moindre coût et de bénéficier d’un effet de levier. Il faut néanmoins posséder un apport personnel suffisant pour rassurer la banque et réduire le coût du crédit. 
• Les rendements locatifs sont plus élevés : la baisse des prix immobiliers permet d’augmenter le rendement locatif, c’est-à-dire le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat du bien. Plus le prix d’achat est bas, plus le rendement est élevé. Il faut néanmoins tenir compte des charges et des impôts liés à la location. Il existe plusieurs dispositifs fiscaux avantageux comme le Pinel + ou le Loc’Avantages, qui permettent de réduire son impôt sur le revenu tout en investissant dans un logement performant sur le plan énergétique ou social. 

Comment choisir le bien à acheter ?

Pour réussir son investissement locatif en 2023, il faut être attentif au choix du bien et à sa localisation. Voici quelques critères à prendre en compte :

• La performance énergétique : les biens qui consomment beaucoup d’énergie ou qui sont mal isolés sont de moins en moins appréciés par les locataires et les acheteurs. Ils sont aussi soumis à des contraintes de rénovation et à des interdictions de location selon leur classement énergétique. Il peut être intéressant de rénover ces biens pour les rendre plus attractifs et respectueux de l’environnement, en profitant des aides comme MaPrimeRénov’ ou le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire qui renseigne sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Il permet de comparer les biens et de choisir le plus performant.
• Le type de logement : les maisons ont plus la cote que les appartements, surtout depuis la crise sanitaire qui a renforcé le besoin d’espace et de verdure. Les logements meublés peuvent aussi être une option rentable, notamment dans les résidences avec services (étudiants, seniors, touristes). Ils offrent des avantages fiscaux comme le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou le dispositif Censi-Bouvard. Ils bénéficient aussi d’une demande locative soutenue, particulièrement dans les zones tendues ou touristiques. 
• La situation géographique : les zones rurales ou périurbaines sont de plus en plus prisées par les Français, qui recherchent le calme et une meilleure qualité de vie. Elles offrent des prix plus abordables et des rendements locatifs plus élevés que les grandes villes. Ces dernières restent toutefois attractives, notamment lorsqu’elles offrent des infrastructures et des services de proximité de qualité. Il faut aussi tenir compte du potentiel de valorisation du bien, en fonction de l’évolution démographique, économique et sociale du territoire. 

Comment financer son investissement locatif ?

Pour financer son investissement locatif en 2023, il faut être attentif aux conditions d’emprunt, qui peuvent se durcir avec la hausse des taux d’intérêt. Il est donc conseillé de :

• Comparer les offres de crédit immobilier et négocier les meilleures conditions possibles (taux, durée, frais, garanties). Le taux d’usure, qui est le taux maximum auquel les banques peuvent prêter, est révisé chaque mois par la Banque de France depuis 2023. Il est passé de 3,05 % en décembre 2022 à 4 % en mars 2023.
• Apporter un apport personnel suffisant pour rassurer la banque et réduire le coût du crédit. L’apport personnel correspond à la somme que vous investissez dans votre projet immobilier avec vos propres fonds. Il représente généralement au moins 10 % du prix du bien.
• Optimiser sa fiscalité en choisissant le régime adapté à sa situation (micro-foncier, réel, LMNP). Le régime fiscal détermine le montant des revenus locatifs imposables et les charges déductibles. Il existe plusieurs dispositifs d’investissement locatif qui ouvrent droit à des réductions d’impôt, comme le Pinel et le Pinel + pour le neuf, le Loc’Avantages pour l’ancien, ou le Denormandie pour l’ancien avec travaux.

En conclusion, investir dans l’immobilier locatif durant la baisse du marché immobilier est une opportunité à saisir en 2023, car cela permet d’acquérir un bien à un prix plus abordable et de profiter de rendements locatifs plus élevés. Cependant, pour réussir son investissement locatif, il est crucial de saisir les opportunités dans les zones géographiques à fort potentiel et se renseigner sur les dispositifs fiscaux les plus avantageux. Pour plus de conseils pratiques sur l’investissement locatif et la gestion de votre location saisonnière, consultez le blog de Belvilla. Nous sommes là pour vous aider à maximiser vos rendements et à gérer votre bien immobilier avec succès.